Ordenanza Nº6016/2021

Ordenanza Nº 6016/2021

Pinamar, 07/10/2022

El Expediente Interno Nº 1859/14 Caratulado: "COMISION DE
PRESUPUESTO - PROYECTOS DE PLUSVALIA" (que se encuentra en el
Departamento Ejecutivo) y la Ordenanza Nº 4736/16 y;
CONSIDERANDO:
Que la participación en la renta diferencial urbana es un instrumento que
debe ser ejercido por la autoridad municipal, dado que posee una indiscutible
competencia sobre las decisiones administrativas de ordenamiento territorial, que dan
lugar a los incrementos de valor del suelo dentro de su jurisdicción.
Entendiendo que las acciones instadas desde el Municipio ya sean
desarrollos urbanísticos, obras de infraestructura, normas y actos administrativos que
regulan la utilización del suelo y del espacio urbano incrementando su
aprovechamiento, capacidad constructiva, factores o coeficientes de ocupación total y
del suelo, usos, morfología, etc. producen una valorización diferencial del suelo en
las propiedades de los particulares, generado independientemente de la acción de
sus dueños, nace el derecho del Estado de captar parte de ese plusvalor y
redistribuirlo en beneficio del conjunto de la sociedad.
Citando a la Ordenanza Nº 4736/16 : ". . .que gran parte de las
actividades productivas motoras del crecimiento económico un Partido como Pinamar
se encuentran directamente vinculadas con el suelo; tanto el desarrollo del turismo,
como el de la industria de la construcción, tienen en el suelo su insumo básico para
continuar con su despliegue y expansión. Que mediante el cobro de los derechos
regulados en la presente Ordenanza se intenta brindar al Estado la capacidad de
recuperar para la comunidad, una porción de los incrementos en los valores
inmobiliarios que se encuentren íntimamente ligados a decisiones estatales,
rescatando de esta manera para el conjunto de los ciudadanos parte de los frutos del
esfuerzo colectivo. Que como ejemplo de acciones urbanísticas que brindan un
mayor valor, y que resultan ajenas a las acciones realizadas por los propietarios,
podemos citar el otorgamiento de indicadores urbanos, el cambio en las
zonificaciones y la ampliación del ejido urbano. . .",
Que los instrumentos para la captación de plusvalías, ya sean
urbanísticos o tributarios, tienen como objetivos identificables: Distribuir cargas y
beneficios de la urbanización, obtener financiamiento genuino para el desarrollo
urbano de la Ciudad (infraestructura, equipamiento, espacios verdes, saneamiento,
vivienda). Intervenir positivamente sobre el mercado inmobiliario, desalentando la
especulación sobre el suelo. Imponer los costos de la urbanización a sus
beneficiarios reales. Distribuir los recursos para la recuperación de zonas degradadas
o con baja inversión del mercado, logrando una Ciudad más justa y equitativa.
Que al considerar la Aprobación de la Ordenanza de Convenios Urbanísticos y Compensación Urbana como una herramienta para analizar la
viabilidad de las excepciones al C.O.U vigente, y que dicha Ordenanza no estimula
sino ordena los pedidos de excepcionalidad sobre parcelas específicas, se hace
necesario derogar la Ordenanza de Contribución al Desarrollo Urbano 4736/16, al
menos en modo parcial, dejando vigente la aplicación en los casos que se detallan en
el cuerpo de la presente.
-a) Modificación de la normativa urbanística en grandes terrenos de la
Ciudad: zonas de Urbanización Futura, Normas Especiales, casos en que se
apliquen cambios o variaciones de norma por disposiciones del Código aplicable.
-b) Obras de infraestructura urbana (pavimentación, redes, transporte) y
equipamiento comunitario (salud, educación, esparcimiento, deportivo, institucional,
transporte, etc.).
-c) Ejecución de Planes de desarrollo urbano u ordenamiento territorial y
en general los Instrumentos de planificación y gestión definidos por la normativa
urbanística.
-e) En general, cualquier acción normativa o desarrollo urbano que
genere un aumento de valor del suelo urbano, sin que medie intervención del
propietario/a de dicho suelo.
Que no estamos en presencia de un nuevo impuesto a las ganancias, ni
de otro impuesto inmobiliario, lo que descarta de plano cualquier planteo de eventual
doble imposición, ya que podemos asimilar, en cambio, el establecimiento del
presente derecho de participación municipal sobre la renta urbana diferencial con los
denominados "Derechos de Construcción", potestad claramente atribuible a los
estados municipales.
Que el producto de la recaudación de la presente contribución se
encuentra específicamente dirigido a mejorar la calidad urbana y ambiental de todo el
ejido municipal con un marcado criterio de equidad.
Que un desarrollo urbanístico planificado es la herramienta fundamental
para dar base a un Municipio turístico por excelencia como el nuestro y fomentar su
crecimiento y sustentabilidad en el tiempo.
POR ELLO:
El Honorable Concejo Deliberante de Pinamar, en uso de facultades que
le son propias sanciona la siguiente:

ORDENANZA Nº 6016/2021

ORDENANZA

ARTICULO 1: CONTENIDO Y ALCANCES

jurídicas, propietarias de inmuebles que se encuentren ubicados dentro de los límites
del Partido de Pinamar y que resultaren beneficiados con un mayor valor de su
propiedad producto de disposiciones administrativas del Estado municipal y ajeno a
las acciones realizadas por el propietario, y que éste no solicitara como excepción
particularizada al Código de Ordenamiento Urbano vigente."
ARTICULO 2: APLICACIÓN
Esta norma es de aplicación general, y solo será de utilidad
posteriormente a convalidarse una acción urbanística que, como consecuencia,
genere un incremento de valor sobre inmuebles, en el ámbito del Partido de Pinamar.
ARTICULO 3: EXCLUSIONES
Los instrumentos administrativos creados por la presente Ordenanza no
podrán aplicarse, parcial o totalmente, para ninguno de los siguientes casos:
a-. Para viabilizar pedidos de excepciones a la Normativa Urbanística y de
Edificación vigentes, entendiendo que el instrumento generado a partir de la presente
Ordenanza pretende establecer una metodología de captación de las plusvalías
generadas a partir de la planificación urbana.
b-. Para ningún tipo de regularización de construcciones existentes, ya sea por
tratarse de obras no autorizadas, en infracción, con incumplimientos al COU, o con
irregularidades constructivas, entendiendo que dichas construcciones han sido
materializadas fuera de norma.
c-. Tampoco será de aplicación sobre inmuebles y/o en beneficio de personas, sean
físicas o jurídicas, con incumplimientos normativos verificables, que mantengan
deudas con el Municipio o que tengan procesos judiciales vigentes.
ARTICULO 4: Incorpórese al CÓDIGO TRIBUTARIO (Ordenanza Nº 3062/03 ) como
Título XXIV La Contribución al desarrollo Urbano con el siguiente texto:
CÓDIGO TRIBUTARIO
TITULO XXIV
CONTRIBUCIÓN AL DESARROLLO URBANO
Artículo 260: HECHO IMPONIBLE
Por las actuaciones administrativas que dispongan una modificación en
las normas que regulan el ordenamiento territorial y la utilización del suelo en nuestro
Partido, que produzcan una valorización de los inmuebles beneficiados por las
mismas, se tributará la CONTRIBUCIÓN AL DESARROLLO URBANO establecida en
este Título. Serán consideradas a los fines de la aplicación del tributo las acciones
administrativas del municipio, realizadas o promovidas por la Municipalidad, que se
detallan a continuación:
a-. Cambio de parámetros urbanos que sean el resultado de cualquiera de los
procesos de planeamiento previstos en el DL 8912/77 y/o de Planes de desarrollo
urbano u ordenamiento territorial impulsados por el estado, que permitan mayores
superficies de edificación que lo establecido en el Código de Ordenamiento Urbano
(Ordenanza Nº 0422/87 y modificatorias), ya sea elevando el factor de ocupación del
suelo (FOS), el factor de ocupación total (FOT), la densidad, plano límite, o cualquier
indicador o restricción establecida por dicho Código.
b-. Modificación general de la zonificación del suelo o de los usos y actividades
permitidos, como producto de cualquiera de los procesos de planeamiento previstos
en el Decreto Ley Provincial Nro. 8912/77 y/o de Planes de desarrollo urbano u
ordenamiento territorial, con o sin cambio de indicadores urbanos.
c-. Transformación de tierra no urbanizada en zona urbana, según Inciso 3 del Art.
263º.

Artículo 261: EXIGIBILIDAD DEL TRIBUTO
Para los inmuebles beneficiados por los hechos descritos en el artículo
260, el tributo será exigible a partir de la efectiva utilización de la normativa mediante
la presentación de los planos, o solicitud de los permisos pertinentes.
El Municipio deberá informar en ocasión de extender un informe de
deuda sobre cualquier propiedad que se encuentre alcanzada por esta Contribución,
sobre la situación de la misma para conocimiento de los particulares intervinientes en
la operación de compra- venta.
Artículo 262: CONTRIBUYENTES.
La obligación de pago del Tributo establecido en este Título se aplicará a:
1.- Los titulares de dominio de los inmuebles.
2.- Los usufructuarios de los inmuebles.
Artículo 263: BASE IMPONIBLE
Las alícuotas correspondientes a la Contribución al Desarrollo Urbano,
por los hechos contemplados en este Título, serán los siguientes:
1.- En los casos previstos en el inciso a) del artículo 260, el tributo será
de un cincuenta por ciento (50%) y la Plusvalía a aplicar resultante 1500 mod/m2
sobre la diferencia de metros cuadrados construibles o mayor valor resultante
2.- En los casos previstos en el inciso b) del artículo 260, el tributo será
de un treinta por ciento (30%) y se aplica sobre el valor base del suelo con la nueva
zonificación, restándole el valor base del terreno según la anterior norma, y
multiplicarlo por la superficie del lote en cuestión, de acuerdo a la siguiente tabla
expresada en Módulos por Metro cuadrado (mod/m2).
VALOR SUELO BASE PARA CÁLCULO DE PLUSVALÍA.
ZONA VALOR MOD/ M2
U1p 2000
U3p 1800
U2p, RHp, RHc, U2c 1600
RMc, EHp, Ip 1200
RMp,C1p, E1p, U1ov, U2ov 900
E2p, RHov,RM2p,RMov 700
ZSRov, Iov 500
RAp 300
RAov 200
Ruc 250
RUp 200
RU VALERIA y OSTENDE (al Este de Av. La Plata) 150
RU OSTENDE (al Oeste de Av. La Plata) 100
3.- En el caso previsto en el inciso C se entenderá esta Ordenanza de
Plusvalía como regulatoria de la Ley N° 14.449 de Justo Acceso al Hábitat, que
determina una contribución obligatoria no inferior al 10% sobre la valorización
inmobiliaria, incorporándose en ese concepto la cesión de TRES metros cuadrados
(3 m2) por habitante propuesto en la Densidad de loteo unifamiliar y CINCO metros
cuadrados (5 m2) por habitante propuesto en loteo multifamiliar, comercial u hotelero.
Los valores de cálculo para los tres incisos se entienden como mínimos y
su justiprecio definitivo es atribución del HCD para cada caso en particular.
La contribución será exigible al momento de solicitar la autorización de
las obras para hacer uso efectivo del beneficio obtenido por la acción generadora del
incremento de valor del inmueble, siempre y cuando cuente con la aprobación de
planos y documentación general por parte de la autoridad de aplicación local y
debiendo ser pagada, como condición sine qua non, para poder autorizar y comenzar
con las mismas.
Articulo 264: SISTEMA DE VALUACIÓN Y PAGO:
La Comisión de Tasación Municipal creada por Ordenanza Nº 5784/20 ,
será la encargada de efectuar el cálculo y dictaminar respecto de la cotización que
refleje la valorización inmobiliaria de los bienes afectados por el derecho de

participación municipal en la valorización inmobiliaria.
Las cotizaciones que establece la presente Ordenanza, se realizarán
para cada caso general o en particular, y serán sometidas al tratamiento de este
HCD, que resultará encargado de convalidar el valor anterior a la acción urbanística
generadora del incremento y el nuevo valor de referencia calculado por la Comisión
de Tasación Municipal, así como la valuación de las inversiones efectuadas que
contribuyeron directamente en la generación de ese mayor valor, con arreglo a las
fórmulas contenidas en el Artículo anterior, que en ningún caso resultara inferior a la
valuación fiscal según Ley Nº 10.707.
Para el caso de discrepancia el particular involucrado podrá encargar a
su costo a un Martillero y Corredor Público matriculado una tasación profesional, y
solicitar su reconsideración previo a establecer el precio definitivo, sujeto en todos los
casos a la aprobación del HCD.
ARTÍCULO 265: FORMAS DE PAGO. -
LA CONTRIBUCIÓN AL DESARROLLO URBANO prevista en este Título
podrá ser abonada por el obligado al pago, mediante cualquiera de los medios que se
indican a continuación, pudiendo los mismos ser de aplicación en forma alternativa o
combinada:
a-. En dinero efectivo. -
b-. Cediendo al municipio inmuebles localizados en otras zonas del área urbana y/o
complementaria, mediando conformidad del Municipio y previo cálculo de
equivalencia de valores entre ambos emplazamientos, sólo para el caso de nuevos
loteos. -
c-. A través de infraestructura -previo cálculo de equivalencia de valores- que
responda a las necesidades de la comunidad y al plan de gestión de gobierno, previa
aprobación del HCD. -
Para los casos correspondientes al inciso a) del presente, en que los
titulares de inmuebles que reciben un plusvalor, sean personas de escasos recursos
y que acredite la imposibilidad de afrontar la totalidad de los pagos que se liquiden, el
Departamento Ejecutivo estará facultado, previa realización de encuesta socioambiental,
a otorgar hasta doce (12) cuotas iguales, mensuales y consecutivas para
el pago de dicho tributo, siempre y cuando el estudio socio económico ambiental
familiar constate tal condición, se verifique que se trate de su único inmueble y de
habitación permanente, y que las obras se encuentren aprobadas y dentro de la
Normativa local. A tal efecto el Departamento Ejecutivo estudiará caso por caso y
emitirá su recomendación, la cual deberá ser analizada y tratada por el Honorable
Concejo Deliberante en todos los casos.
ARTÍCULO 266: EXENCIONES
Podrán ser eximidos del pago de la Contribución al Desarrollo Urbano
establecida en este Título, el Estado Nacional y Provincial, y las Instituciones
reconocidas como de Interés Público en el Registro Municipal, cuando realicen
ampliaciones destinadas a prestar un mejor servicio, dentro de lo establecido por las
normas urbanísticas vigentes, previa aprobación de planos y documentación general
por parte de la autoridad de aplicación local.
ARTÍCULO 267: AFECTACIÓN
Dejase establecido que los recursos que se generen por aplicación de la
CONTRIBUCIÓN AL DESARROLLO URBANO creado por esta Ordenanza, deberán
considerarse como recursos afectados.
Los montos recaudados por el tributo deberán ser utilizados por el
Departamento Ejecutivo priorizando en orden la siguiente afectación específica:
1) . Para la realización de obras de infraestructura en las áreas existentes o a
crearse con destino de interés social, o las previstas en el Decreto Ley Provincial Nº
8912.
2) . Para la adquisición de terrenos y/ o para la construcción de viviendas con

destino social.
3) . Para la afectación a la compra de espacios verdes adicionales a los previstos por
el Decreto Ley Nº 8912/77 , y/ u obras con destino a fines culturales.
A fin de dar cumplimiento a la afectación de fondos antes establecida, el
Departamento Ejecutivo procederá a la creación de las partidas presupuestarias que
corresponda, disponiéndose la apertura de la cuenta especial pertinente.
ARTICULO 5: Deróguese la Ordenanza Nº 4736/16 en todos sus términos.
ARTICULO 6: Comuníquese al Departamento Ejecutivo, dése al Registro Oficial,
cumplido, archívese.-