Ordenanza Nº6025/2021

Ordenanza Nº 6025/2021

Pinamar, 07/10/2021

El Expediente Nº 4123-1589/21 Cuerpo 1 Caratulado: "Creación de
Herramientas urbanas-convenios urbanísticos y compensación urbana", Las
Ordenanza Nº 0422/87 , 5114/17 y 4736/16, y sus modificatorias, el Decreto-Ley N°
8912/77 , la Ley Provincial N° 14.449 y;
CONSIDERANDO:
Que existe una creciente tendencia migratoria en busca de mejor calidad
de vida desde los grandes centros urbanos hacia zonas periféricas bien conectadas
en contextos naturales.
Que ciudades como Pinamar, al reunir esas y otras características,
naturalmente reciben estos flujos, que se realizan acciones concretas en pos de la
radicación de población permanente por las que registra un incremento exponencial
interanual.
Que tal fenómeno social, se vio significativamente potenciado por la
pandemia a inicios de 2020 y que aún sigue en crecimiento.
Que el Código de Ordenamiento Urbano está vigente desde 1987 y que,
desde entonces, se registraron numerosas modificaciones y actualizaciones, a través
de cientos de ordenanzas complementarias que otorgaron excepciones y cambios
espontáneos de uso del suelo.
Que ello es un claro indicio de la imperiosa necesidad de actualizar el
Código, en razón de una evolución y dinamismo cultural y social no contemplado
hace 34 años cuando se aprobó el C.O.U., ni en sus sucesivas modificaciones.
Que la "Contribución al Desarrollo Urbano", instituida en nuestro
municipio por la Ordenanza Nº 4736/16 , es una herramienta que fue creada con el
objetivo de armonizar intereses públicos y privados; pero, sin embargo, al contemplar
únicamente el factor económico como requisito para permitir su utilización, la
"plusvalía urbana" termina siendo una herramienta que blanquea situaciones preexistentes
fuera de norma y transforma la ciudad con nuevas autorizaciones sin tener
en cuenta el fin último de la Administración Pública: el bien común.
Que la Ordenanza Nº 5114/17 fue un trabajo de actualización y
recopilación de modificaciones del Código de Ordenamiento Urbano que no cuenta
con la homologación por parte del Gobierno de la Provincia de Buenos Aires y que en
el caso de ser aprobada encuentra en la presente Ordenanza la vía para canalizar
aprobaciones excepcionales.
Que las herramientas urbanas son necesarias y útiles para acompañar la
transformación de nuestra forma de proyectar, habitar, construir y administrar los
espacios urbanos cuando la finalidad es lograr un desarrollo urbano sostenible,
equitativo y adaptado a las nuevas realidades, entendiendo que la generación de
tales instrumentos de flexibilización transparente son de fácil e inmediata aplicación,

siendo además concordantes con la actual legislación urbanística general para la
Provincia de Buenos Aires, ya que dispone un marco normativo que permite regular
el ejercicio del derecho a la propiedad con sujeción al interés general, urbano y
ambiental de la comunidad.
Que el deber de tutela comunal de la Administración Pública Municipal
precisa contar con herramientas aplicables a la generalidad de las actuaciones,
empleando instrumentos de prohibición de lo lesivo, restricción de lo indeseable,
exigencia de lo necesario, fomento de lo deseable y medidas de estímulo de lo
benéfico.
Que el Decreto-Ley N° 8912/77 otorga a cada Municipio la flexibilidad
necesaria y conveniente para sancionar normativa regulatoria de su planeamiento
urbano, adecuada a las particularidades del lugar, su actividad y ciudadanía.
Que además dispone de modo enunciativo, con carácter general y para
todos los Municipios, privilegios automáticos que se conceden sin otras condiciones
que la ubicación espacial o la implantación de los edificios en el terreno.
Que asimismo invita a fomentar acciones públicas y privadas con los
siguientes alcances: a) que produzcan efectos morfológicos, privilegiando la
ocupación más reducida del terreno al otorgar mayor intensidad de uso a las
construcciones que posean F.O.S. menor que el máximo; b) que promuevan la
ruptura de la sucesión de construcciones adosadas al otorgar mayor intensidad de
uso a las que se ejecuten con retiros laterales; c) que impulsen la disolución del telón
continuo de construcciones sobre línea municipal, al otorgar mayor intensidad de uso
a las que posean retiros de frente.
Que también privilegia ciertos usos según zonas, impulsando la actividad
administrativa o comercial localizada en sectores afines, al otorgarse mayor
intensidad respecto del destino habitacional dentro de una misma zona.
Que esas herramientas de fomento, trazan líneas generales que el
Municipio debe completar en su ámbito con otras medidas adicionales y
complementarias.
Que, sin perjuicio de lo establecido en la normativa provincial respecto
del Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo, el Municipio puede auspiciar modos
para estimular la mejor arquitectura en la ciudad, incentivando y beneficiando
mecanismos de compensaciones para aquellos proyectos que incorporen resultados
que objetivamente optimicen las morfologías resultantes en el paisaje urbano.
Que en este sentido las denominadas "compensaciones urbanas" forman
parte de la adecuación que la norma provincial prevé y permite cubrir las
necesidades dinámicas y crecientes e impulsar la sinergia necesaria de las
herramientas de fomento citadas con medidas de estímulo de carácter local.
Que en el territorio de Pinamar existen necesidades urbanas prioritarias
entendiendo que los convenios urbanísticos les permiten a los privados presentar
propuestas que den respuesta o solución de diferentes necesidades de la ciudad,
buscando mejorar la vida de los pinamarenses.
Que el estudio de los proyectos en cuestión implica un trabajo complejo y
un esfuerzo extraordinario por parte de la Administración, quien deberá avocar a tal
fin recursos humanos con aptitud técnica suficiente.
Que es necesario dotar al Departamento Ejecutivo de herramientas
transparentes y eficaces que permitan velar por un desarrollo urbanístico de la ciudad
concordante con el interés público superior de los pinamarenses y nuestra ciudad.
FUNDAMENTO URBANÍSTICO
El Partido de Pinamar cuenta con zonas vacantes de urbanización,
algunas de ellas sin planes directores y/o planes particularizados aprobados, otras de
alta densidad estacional, zonas con excesiva concentración de actividades, carencia
de espacios verdes y públicos, así como también barrios sin el completamiento de
sus infraestructuras registrándose en algunos sectores la convivencia de usos
incompatibles.
Por otro lado, se evidencia un gran potencial por el interés de los
privados poseedores de predios que se pueden destinar a ordenar esos usos,
aumentar la cantidad de espacios verdes y/o espacios de reserva para equipamiento
comunitario, entre otros. Los acuerdos potenciales se basan en resolver los pedidos
particulares, tomando al privado y la situación excepcional como un actor
fundamental en la implementación de estas acciones de remediación y
completamiento urbano.
Los Convenios Urbanísticos son acuerdos celebrados entre el Municipio
de Pinamar con particulares, ONGs, organismos provinciales, Estado Nacional, como
con cualquier otro poseedor de tierra dentro de los límites del Partido.
Estos convenios permitirán que distintos actores presenten propuestas
que den respuesta a las diversas necesidades en sectores varios de la ciudad. La
finalidad es la de mejorar la calidad de vida de los pinamarenses, teniendo en cuenta
las necesidades de acceso a la vivienda, la necesidad de espacio público de calidad
además de dar prioridad al completamiento de la infraestructura básica y la movilidad
sustentable, todo ello orientado a un desarrollo que impulse una ciudad policéntrica y
conectada.
POR ELLO:
El Honorable Concejo Deliberante de Pinamar, en uso de facultades que
le son propias sanciona la siguiente:

ORDENANZA Nº 6025/2021

ORDENANZA

ARTICULO 1: Apruébese, en todo el ámbito del partido de Pinamar, el uso de las
figuras "CONVENIO URBANÍSTICO" y "COMPENSACIÓN URBANA" como instrumentos de desarrollo urbano complementarios al Código de Ordenamiento
Urbano (Ordenanza Nº 0422/87 ) y normas complementarias y modificatorias, ello en
los términos, condiciones y procedimientos establecidos en los Anexos que
constituyen la presente.

ARTICULO 2: Habilítese al Departamento Ejecutivo a evaluar proyectos y propuestas
urbanas, en los que propongan cambios de uso y/o adopten indicadores urbanísticos
en el Partido de Pinamar, que difieran de lo previsto en el Código de Ordenamiento
Urbano vigente y sus Ordenanzas complementarias, y a otorgar la Pre-Factibilidad y
la Factibilidad de los mismos, siempre que surjan de Convenios Urbanísticos que
incluyan los conceptos de "Compensación Urbana" como instrumento y que nunca
sobrepasen los indicadores y restricciones establecidos en el Decreto Ley Nº
8912/77 . Cumplidas con todas las "etapas del proceso" previstas en el Articulo 3 del
ANEXO II de la presente, y formalizado el acuerdo entre desarrolladores y el
municipio, el Convenio Urbanístico sólo será vinculante en caso de que exista
aprobación por Ordenanza específica del H.C.D.
ARTICULO 3: Establécese a la Secretaría de Planeamiento, Vivienda y Hábitat, o el
organismo que en el futuro lo reemplace, como Autoridad de Aplicación de la
presente Ordenanza.
ARTICULO 4: Apruébese los Anexos I, II, III, IV, V y VI, como reglamento de
aplicación para la evaluación y autorización de las propuestas de Convenios
Urbanísticos que se presenten, a partir de la entrada en vigencia de la presente
Ordenanza.
ARTICULO 5: Créase la partida específica de "Contribuciones Urbanas
Compensatorias", donde serán ingresados todos los fondos generados, a partir de la
convalidación de los Convenios Urbanísticos perfeccionados en el marco de la
presente. Estos fondos podrán ser únicamente afectados a obras que aseguren
mejoras tangibles en el espacio público, al completamiento de obras destinadas a
equipamiento, a obras infraestructura urbana y redes de servicios y a garantizar el
acceso a la vivienda a través de obras concretas.
ARTICULO 6: Comuníquese al Departamento Ejecutivo, dése al Registro Oficial,
cumplido, archívese.-